O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?


O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?

A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis acarretou grande inovação à execução dos contratos de compromisso de compra e venda que não são cumpridos, trazendo inúmeras vantagens aos credores do mercado imobiliário.

O instituto da alienação fiduciária em garantia no seguimento, surgiu com a edição da Lei 9.514/97, com o objetivo de substituir a hipoteca nas operações de bens em garantia, pois o processo hipotecário era muito burocrático e necessitava de ações judiciais para a execução do bem em casos de inadimplência.

A alienação fiduciária exerce função semelhante às garantias reais imobiliárias já integrantes do ordenamento jurídico brasileiro.

Em termos práticos, significa que o devedor transmite a propriedade ao credor, até que seja satisfeita a obrigação, garantindo o pagamento das prestações.

Assim, com a contratação da alienação fiduciária, constitui-se a propriedade fiduciária, ou seja, a propriedade resolúvel sobre o bem objeto da garantia.

VANTAGENS:

Nesta modalidade, em casos de inadimplemento contratual por parte do devedor, a celebração do contrato de compromisso de compra e venda com a cláusula de alienação fiduciária, traz mais vantagens para os vendedores de imóveis ou agentes financeiros imobiliários, do que a simples celebração do compromisso de compra e venda.

1 – RETOMADA MAIS FÁCIL

A primeira vantagem se refere ao procedimento a ser realizado para a extinção do contrato, recebimento dos atrasados e a retomada da posse do imóvel.

Veja, o simples compromisso de compra e venda possui um procedimento mais complexo, pois somente é possível a resolução e a retomada da posse do imóvel mediante notificação extrajudicial ao devedor e ajuizamento de ação judicial, a qual pode tramitar durante anos. Por sua vez, na alienação fiduciária, a resolução do contrato, o recebimento dos atrasados e a retomada do imóvel, ocorrem com processos extrajudiciais diminutos, mais simples e menos burocráticos.

Na alienação fiduciária, em caso de inadimplemento do devedor, este deverá ser constituído em mora por oficial do cartório de registro de imóveis e, caso não seja purgada a mora no prazo legal, o oficial do cartório averbará a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a correlata extinção da dívida do devedor, seguindo-se a venda do imóvel em leilão e a entrega do saldo ao devedor, se houver.

2 – APURAÇÃO DE HAVERES COM CRITÉRIOS OBJETIVOS

A segunda vantagem da alienação fiduciária é no que concerne a apuração de haveres.

A alienação fiduciária possui critério legal próprio para acertamento de haveres, conforme previsto nas regras do art. 27, parágrafos 4º, 5º e 6º da lei 9.514/97, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor.

Já o compromisso de compra e venda, a apuração de haveres é definida judicialmente, aplicando-se o Código de Defesa do consumidor e tomando-se por base a dinâmica jurisprudencial, na qual o juiz fará a análise de seus pressupostos justificadores, inclusive no tocante à culpa, como também definirá outras questões importantes decorrentes da relação jurídica estabelecida entre os contratantes, tais como: a reintegração da posse do imóvel ao promitente vendedor; os limites da restituição ao devedor das quantias recebidas, com a dedução de eventual multa contratual compensatória, comissão de corretagem, despesas de comercialização, demais encargos de mora e inadimplemento e a taxa de ocupação, caso o imóvel já tiver sido disponibilizado ao promitente comprador.

3 – DIMINUIÇÃO DOS RISCOS DE INADIMPLÊNCIA

Outra vantagem é que a alienação fiduciária, por possuir um procedimento mais célere à retomada dos imóveis financiados, diminui os riscos de inadimplência, além de ser um procedimento mais seguro, já que garante a satisfação do crédito, independentemente da situação financeira do devedor.

Portanto, diante dessas particularidades, o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, se apresenta como instrumento mais seguro, eficiente e menos burocratizado do que o compromisso de compra e venda, para que vendedores/incorporadores de imóveis e/ou agentes financeiros imobiliários, firmem as transações comerciais com seus consumidores.

No entanto, vale lembrar que, a eficácia da alienação fiduciária, com a obtenção de todas essas vantagens, somente é possível se, o contrato que lhe serve de título, for devidamente registrado na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente.

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